2016中国商业地产活力城市40强出炉 贵阳跌出前10

　　回顾2015年，中国商业地产进入全面转型期，传统百货业态陷入关店潮，主力卖场超市经营业绩整体下滑。一二线城市寻求转型、三四线城市设法去库存已成为中国商业地产常态。

　　RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布《2016中国商业地产活力城市40强》研究，旨在寻找陷入结构性过剩中的中国商业地产背后最具活力的城市，透过各个城市在宏观经济、消费增长、开发商与零售商品牌布局等全方位的数据分析和深度解读，展现未来中国商业城市的潜力股。2015年进入中国商业地产活力城市10强的贵阳今年跌出榜单前10，排名24位。

　　商业地产：中国活力城市40强排行榜单                         数据来源：中商数据

　　十强城市排名格局洗牌，重庆、杭州、南昌成为新势力

　　在排名前十的城市中，重庆勇夺第一、杭州进入前五、南昌异军突起从第25名蹿升至第9名。

　　重庆 中国西部最耀眼明星

　　西部双雄之一的重庆凭借强劲的经济增长，跃居中国商业地产活力城市排名首位。2015年社会消费品零售额增幅12.5%，全国第二，房地产投资额及接待旅客总数分别位于全国第二和第一，常住人口超3000万，快速的经济增长及人口红利支撑商业地产发展。

　　2015年重庆共有8家优质商业物业开业，总体量达48万方，包括协信、龙湖、凯德在内的国内外知名开发商纷纷抢占重庆市场，以Sandro、Maje为代表的多个轻奢及快时尚品牌首次进驻重庆。预计未来两到三年，重庆商业供应量将突破300万方，整体市场存量将增加一倍。

　　杭州 商业重镇新格局

　　富贾重镇杭州借着G20峰会的东风，迎来经济新一轮增长及产业、商业投资，排名第四。杭州拥有位居全国前列的人均收入和充足的旅游客群资源，为商业地产发展提供强大支撑。

　　2015年杭州宜家、龙湖天街、永旺梦乐城、星光大道等一批优质项目相继开业，彻底引爆杭州市场，随着大量购物中心的营业，多个零售品牌增幅超过30%。2016年，杭州将有更多重量级商业体面世，总供应体量超过200万方，包括凯德、嘉里、高德、宝龙、银泰、华润在内的国内外商业巨头将集中亮相，随之众多国内外大牌将迎来首秀，杭州商业格局将掀开新的篇章。

　　南昌 中部崛起新势力

　　近年南昌人均可支配收入、人均消费支出、社会零售品总额、三产占比等与商业地产密切相关的经济指标快速增长，增幅均居全国前列，带动多个零售品牌商纷纷进驻。

　　2015年多项零售商品牌增幅超过100%，零售指数增幅超40%，商业地产开发商指数增幅超50%，多个大型优质商业综合体在建，未来超过80个国际品牌将首次入驻，新开业商业项目已经开始向体验式、社交型业态转变，品质的提升将进一步推动南昌商业发展。

　　商业地产开发商重回一线城市趋势明显

　　受二三线城市商业地产库存过高且品牌商进驻意愿不强等因素影响，相比2014年外资开发商在这些城市的投资锐减，增幅占比回落45.8个百分点。2015年全国外资开发商商业项目总量增加12个，大部分集中在1线及1.5线城市。

　　开发商最青睐潜力城市地图

　　零售品牌发展不一，一线城市仍是主力市场

　　2015零售商最青睐潜力城市地图

　　相比2014年，深圳、青岛、大连、宁波、苏州5个城市的零售门店数量增幅均超过30%，数量增长源于城市经济增长和商业集中入市。奢侈品和轻奢加大上海、北京等一线城市拓店力度，关闭部分二三线城市门店，市场进一步萎缩。

　　2014-2015奢侈品及轻奢门店占比

　　1、高端奢侈品小幅关店，增长乏力

　　2015年，高端奢侈品门店数量同比增幅仅为6.1%，增幅同比回落16.4个百分点，布局谨慎、仅在上海、广州、深圳等一线城市小幅扩张，部分二三线城市出现小幅关店潮，奢侈零售信心不足，市场表现乏力。

　　高级珠宝方面，2015年门店数量同比增幅2.9%，超过60%的城市出现下跌，其中沈阳、南宁、厦门、海口下跌幅度超过20%，监测城市中仅上海、北京等一线城市有10%左右的增长。

　　2、快时尚高歌猛进，轻奢增速放缓

　　相比高级奢侈品，快时尚增长迅猛，门店总量同比增长34.2%，领跑整个零售市场，长期以来由于消费习惯原因增长缓慢的广州，2015年迎来爆发，增幅超过100%，开店总量达到44家，部分快时尚品牌首次进入广州。

　　2015年轻奢门店同比增幅7.1%，增幅大幅回落20.6个百分点，多家轻奢品牌关闭沈阳、无锡、宁波等二三线城市门店，新增北京、深圳、杭州等商业发达地区门店数量，开店趋于谨慎。

　　2014-2015快时尚、轻奢增幅比例

　　3、连锁餐饮品牌全国布局，增幅超20%

　　快餐品牌加速布局二三线城市，西安、宁波、呼和浩特、宁波、南通增幅均超过30%，随着人们对高性价比连锁正餐的喜爱程度提高，正餐品牌发展迅猛，福州、扬州、烟台、南昌的门店数量同比增加超过一倍，大连、长沙、合肥、郑州、厦门的增幅也超过60%。咖啡和甜品门店数量增幅19.5%，同比增速放缓，但呼和浩特、石家庄、烟台、太原、兰州和海口等三线城市增幅超过50%，三线城市对休闲型餐饮业态接受程度正逐步提高，消费需求旺盛。

　　4、儿童业态加速布局二三线新兴城市

　　随着一线城市儿童业态趋于饱和及同质化竞争加剧，2015年北京、上海儿童业态门店数量小幅下降，但青岛、长沙、郑州、无锡、南昌、常州等新兴市场大幅提升，多个品牌首次进驻，同时原有品牌加速扩张步伐，门店数量增幅超过60%。值得注意的是，传统陪伴型、商品销售型儿童业态正逐步向亲子互动类、角色扮演类、寓教于乐类转变。近两年儿童零售业态比重下降至25%，寓教于乐型业态上升达到27%，新兴发展业态品牌数量大大增加。

　　2015儿童业态分布

　　5、传统超市关店潮进一步加剧

　　受电商冲击，2015年传统超市门店同比增幅仅1.2%，增幅回落7.8个百分点，北京、广州、深圳及西安出现关店潮，门店数量同比下跌20%以上，传统超市面临新一轮转型和调整，纷纷探索O2O体验及社区商业新模式。高档精品生活超市未现大规模拓店趋势，仅新增上海、成都、青岛、大连等经济发达城市零星门店。

　　城市商圈活力

　　根据城市商圈客流活跃程度，展现城市商业热力图，反应地区商业活力指数，通过热力图我们发现东部城市活跃指数明显高于中西部城市，长三角城市是商业最活跃区域，同时注意到二三线城市长沙、乌鲁木齐、青岛、南昌的活跃指数也相当高。

　　城市商圈热力图